賃貸業界の「新築マジック」って何？ 築年数で変わる物件の人気

賃貸業界には「新築マジック」という言葉があります。やはり新築物件は人気が高いからです。しかし、築年数が変わることで物件の人気に違いが生まれます。


新築マジックとは？
賃貸業界には、「新築マジック」という言葉があります。これは、入居者ニーズに合っていない物件でも、新築というだけで入居が決まる現象のことを指します。それくらい新築や築浅の物件は人気があります。それが、築年数とともにだんだんと人気は右肩下がりに落ちていき、5年くらい経つ頃には、「新築マジック」の効力も発揮できなくなります。

築年数で変わる物件人気
そして次に、中古物件という扱いになります。築6～30年の中古物件というのは、新築・築浅に比べれば、年々人気がなくなっていきます。

それでも、築年数が30年超の場合は、ある程度、入居者の属性や家賃といった条件を緩和すると、人気の下落に歯止めをかけることができ、再び入居者を呼び込めるようになるものです。また、人生の最期を迎える「終の住み処」を求める入居者層には人気があり、一定の需要があります。

新築・築浅物件（1～5年）
かつて築浅というと1～10年を指しました。エリアにもよりますが、ポータルサイトの検索条件欄などを見ても、今は1～5年を指すのが一般的です。築1～2年というのは人気があるけれども、3～4年経つと、物件の価値も人気も、だんだんと目減りしていきます。

中古物件（6～30年）
物件価値が落ち始めたら、新築・築浅というカテゴリーで勝負するのはやめて、「中古商品」という切り口で、商品アイデアを考えて、人気を再び盛り立てていく必要があります。

それまでは新築・築浅ということで、強気の賃料や募集条件を設定していたとしたら、それに代わる新たな手を打たなければなりません。簡単にできる手立てとしては、「初期費用を減額」「家賃を下げる」といった作戦があります。

老朽化物件（30年超）
最後に老朽化物件の市場価値について紹介します。老朽化する前に、物件を大幅にリフォームして再度、価値を高める方法もありますが、それには多額の投資費用が発生します。

あまり費用をかけずに空き室を減らすには、基本は、初期費用を下げて、間口を大きく広げて募集することです。具体的にいうと、これまでの募集条件を変えて、高齢者、外国籍、生活保護受給者を受け入れたり、長く住んでもらえる入居者を取り込んでいったりします。意外にも、一度入居者が決まるとずっと満室続きなのが、老朽化物件の特徴です。…